Quand un locataire prépare son départ, la même question revient : que dois-je réparer, repeindre ou nettoyer avant de rendre les clés ? La réponse tient en trois notions que la loi distingue. L'entretien courant et les réparations locatives sont à la charge du locataire. L'usure normale et la vétusté ne le sont pas. Les dégradations, elles, peuvent donner lieu à une retenue sur le dépôt de garantie. Voici comment les reconnaître, et comment s'y prendre avant la remise des clés.
Ce qui est à la charge du locataire : l'entretien courant
Le locataire doit entretenir le logement et les équipements mentionnés au contrat, et effectuer les menues réparations ainsi que les réparations locatives listées par le décret n° 87-712 du 26 août 1987. Le principe figure à l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 (Légifrance). Il s'efface lorsque le désordre vient de la vétusté, d'un vice de construction, d'un cas fortuit ou d'une force majeure.
Dans la pratique, cela couvre des gestes du quotidien :
- remplacer les ampoules, les joints, les interrupteurs ou les prises abîmés ;
- déboucher les conduits et les siphons ;
- graisser les gonds des portes et des fenêtres, refaire un joint ou un mastic défait ;
- reboucher les petits trous et faire les menus raccords de peinture ou de tapisserie ;
- entretenir les équipements de chauffage et faire ramoner les conduits.
| Situation | À la charge de | Exemple |
|---|---|---|
| Entretien courant, menues réparations | Le locataire | remplacer une ampoule ou un joint, reboucher un petit trou |
| Usure normale, vétusté | Le bailleur | peinture ternie, parquet jauni après plusieurs années |
| Dégradation | Le locataire, en tenant compte de la vétusté | porte percée, tache profonde, vitre cassée |
Ces travaux se font au fil de l'occupation. Les laisser s'accumuler jusqu'au dernier jour est la meilleure façon de recevoir une facture au moment de la restitution du dépôt de garantie.
L'usure normale et la vétusté ne se paient pas
Un parquet qui a jauni, une peinture ternie ou un joint fatigué après plusieurs années d'occupation relèvent de l'usure normale. Le locataire n'a pas à les remettre en état : renouveler ce que le temps a usé revient au bailleur. C'est le principe de la vétusté. Elle tient compte de l'âge d'un revêtement ou d'un équipement, si bien qu'un mur peint depuis dix ans ne se facture pas au prix du neuf, même s'il a été abîmé.
Certains contrats joignent une grille de vétusté, qui indique la durée de vie retenue pour chaque élément : moquette, peinture, robinetterie, électroménager fourni. Quand elle existe, elle sert de barème en cas de désaccord. Sans grille, la comparaison se fait entre l'état décrit à l'entrée et l'état constaté à la sortie.
Peinture, murs et sols : que faut-il refaire avant de partir ?
Repeindre le logement n'est pas une obligation. Des murs propres, sans trous multiples ni traces, se rendent tels quels, même si la peinture a vieilli. En revanche, des chevilles laissées dans les murs, des trous rebouchés au hasard, des taches marquées ou des travaux faits sans l'accord du bailleur, comme un mur repeint dans une couleur très soutenue, peuvent être considérés comme des dégradations. Leur remise en état est alors à la charge du locataire.
Un rebouchage soigné et un raccord de peinture sur les zones abîmées suffisent souvent à éviter le débat. Pour réussir ces retouches, mieux vaut suivre quelques règles simples, détaillées dans notre article sur les astuces et pièges à éviter pour ses travaux de peinture. Côté sols, on retire les taches, on nettoie le parquet ou le carrelage avec un produit adapté, et on signale les rayures anciennes plutôt que de chercher à les masquer.
Le nettoyage : un logement rendu propre
Le logement doit être rendu en bon état de propreté. Cela concerne la cuisine (four, plaques, hotte, réfrigérateur), la salle de bains et les sanitaires (calcaire, joints), les vitres, les sols et les placards. Un logement laissé sale peut justifier une retenue égale au coût du nettoyage, sur présentation d'un devis ou d'une facture.
Il faut aussi vider entièrement les lieux : cave, balcon, garage et parties communes compris. Un meuble oublié ou des sacs laissés dans l'entrée sont notés dans le constat de sortie et peuvent être facturés au titre de l'enlèvement.
L'état des lieux de sortie : la comparaison qui décide
Le jour de la remise des clés, le bailleur ou son mandataire compare l'état du logement avec celui décrit à l'entrée. Cette comparaison départage l'usure normale et la dégradation. Elle fixe aussi le délai de restitution du dépôt de garantie : un mois lorsque l'état des lieux de sortie est conforme à celui d'entrée, deux mois lorsque des différences justifient une retenue (article 22 de la loi du 6 juillet 1989, Légifrance). Toute retenue doit être justifiée par des pièces : devis, factures ou photographies.
Un document précis et daté évite la plupart des désaccords. Le locataire peut demander que chaque remarque soit détaillée et faire ajouter ses réserves avant de signer. En Gironde, certains propriétaires et locataires confient ce constat à un expert indépendant : EDL 33 réalise l'état des lieux à Bordeaux et remet le rapport à la fin de la visite, ce qui donne aux deux parties la même référence en cas de litige.
Les bons réflexes avant de rendre les clés
- Relire l'état des lieux d'entrée et repérer ce qui était déjà abîmé à l'arrivée.
- Faire les petites réparations et les raccords de peinture, sans lancer de gros travaux sans l'accord du bailleur.
- Nettoyer le logement en profondeur et le vider complètement.
- Photographier chaque pièce avec la date, la veille ou le jour du départ.
- Rassembler les factures d'entretien (chaudière, ramonage) et remettre tous les jeux de clés.
- Relever les compteurs le jour de la remise des clés.
Un locataire qui a entretenu son logement et gardé des preuves de son état n'a en général pas grand-chose à craindre à la sortie. Le dépôt de garantie se joue sur des détails : un trou rebouché, un four nettoyé, une photo datée. Pour préparer la suite, notre article sur comment trouver le logement qu'il vous faut rappelle les critères à vérifier dès la recherche, et celui sur les conseils pour réussir ses travaux de rénovation aide à cadrer les remises en état plus importantes.
Questions fréquentes
Faut-il repeindre un appartement avant de le rendre ?
Non, pas systématiquement. Des murs propres et en état d'usure normale se rendent tels quels. On repeint ou on raccorde seulement les zones abîmées, comme des trous mal rebouchés ou des taches marquées.
Le bailleur peut-il retenir le dépôt de garantie pour le nettoyage ?
Oui, si le logement est rendu sale. La retenue doit correspondre au coût réel du nettoyage et être justifiée par un devis ou une facture.
Quel est le délai pour récupérer son dépôt de garantie ?
Un mois à compter de la remise des clés si l'état des lieux de sortie est conforme à celui d'entrée, deux mois dans le cas contraire (loi du 6 juillet 1989, article 22).
Peut-on contester un état des lieux de sortie ?
Oui. Le plus simple est de faire noter ses réserves avant de signer. En cas de désaccord persistant, la commission départementale de conciliation, puis le juge des contentieux de la protection, peuvent être saisis.
Sources : loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, articles 7 et 22 (Légifrance) ; décret n° 87-712 du 26 août 1987 relatif aux réparations locatives (Légifrance) ; fiche « Réparations locatives » de Service-Public.fr.
